28 Февраля 2019

Случаи квартирных войн между несколькими собственниками долей в праве на квартиру не редкость.

На практике чаще всего споры возникают из-за образования долевой собственности после вступления в наследство, а также после развода супругов. Бывает так, что не желая участвовать в переговорах с родственниками, один из собственников доли дарит или продает за небольшую цену свою долю постороннему лицу, которое требует от собственников остальной части квартиры продать ему оставшиеся доли в квартире за бесценок или предлагает выкупить его долю к примеру за 1 млн. рублей, хотя ее реальная стоимость не превышает и 300 тысяч.

В случае отказа собственников от этого предложения вход идут угрозы вселения в квартиру граждан, ведущих асоциальный образ жизни для создания невыносимых условий для проживания в квартире собственнику оставшейся части квартиры.

Что же делать собственнику доли, оказавшемуся в такой ситуации?

Если в квартиру пытаются вселиться граждане, получившие незначительную долю в квартире с целью наживы, гражданин, проживающий в квартире, вправе препятствовать их вселению – заменить дверной замок, не предоставлять ключи. В случае взлома замка обращаться в полицию. Конечно, полиция не решает такие вопросы, как определение порядка пользования жилым помещением, вопросы порядка пользования жилым помещением решаются или по соглашению сторон, или в судебном порядке, но участковый составит протокол в случае нападения на жильца, оскорблений или предъявления угроз от лиц, пытающихся склонить гражданина к продаже. Лиц, осуществляющих такие неправомерные действия, можно привлечь к уголовной ответственности.

Также лицам, на чью собственность претендуют владельцы незначительной доли, следует подать в суд заявление о принудительном выкупе незначительной доли жилого помещения собственником большей части помещения.

Верховный суд в разрешении недавних споров между совладельцами долей квартир установил, что собственники большей части квартиры вправе требовать оставления имущества в единоличной собственности, и признания собственника незначительной доли утратившим права владения при условии компенсации стоимости собственнику незначительной доли. Таким образом, граждане, владеющие незначительной долей в квартире не вправе теперь претендовать на заселение в квартиру, а могут рассчитывать лишь на компенсацию стоимости принадлежащей им доли.

Для того, чтобы суд вынес решение о том, что граждане, обладающие незначительной долей в праве собственности обязаны продать свою долю жильцам квартиры, необходимо, чтобы ситуация подпадала под 2 условия:

1 условие – доля в праве должна действительно являться незначительной.

Что это означает? Понятия незначительности нет в законодательстве.

Но исходя из практики можно сделать вывод, что незначительной будет являться доля, площадь которой соразмерно общей площади квартиры составляет ниже социальной нормы на человека, установленной органами местного самоуправления. Например, в городе Перми такая норма составляет 12 кв.м.

Также незначительной признается доля, которая не может быть выделена в натуре.

Например, доля размером одна десятая в трехкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров в пропорции означает, что гражданину принадлежи 5 квадратных метра, она будет являться незначительной в случае, т.к. в квартире нет комнаты площадью 5 метров и выделить такую комнату невозможно.

В таких делах суд также исходит из того, не повлечет ли вселение нового дольщика нарушение интересов ранее проживавших жильцов. Например, если в квартире проживала семья и все комнаты в квартире смежные, новый собственник доли не сможет вселиться в квартиру, не нарушив интересов семьи. В таком случае суд пришел к выводу о компенсации доли новому собственнику и оставлении квартиры в полном владении семьи.

2 условие – необходимо доказать, что у собственника незначительной доли отсутствует заинтересованность в проживании в квартире: например, у него в собственности есть другое жилье, он не участвовал в расходах по содержанию жилого помещения, никогда не проживал в жилом помещении.

Если оба эти условия незначительность доли и отсутствие заинтересованности соблюдены, собственника незначительной доли суд обяжет продать эту незначительную долю по рыночной цене собственнику большей части квартиры.

Цена незначительной доли будет определена оценщиком.

Указанное решение суд выносит, основываясь на положениях п.2 ст. 247 ГК РФ, в котором сказано, при невозможности предоставления в пользование доли участник вправе требовать от других участников, владеющих, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю соответствующей компенсации.

При вопросе о выкупе незначительной доли необходимо доказать, что собственник большей части квартиры имеет средства для выкупа незначительной доли. Если средств недостаточно, выкуп будет невозможен.

Самый главный вывод, который можно сделать, изучая последнюю судебную практику – Верховный суд встал на защиту интересов собственника большей доли квартир, фактически запретив собственникам незначительной доли вселяться и оказывать давление на участников долевой собственности.

Оставить заявку