28 Октября 2020
В настоящее время большую актуальность имеет вопрос финансовой безопасности приобретения жилья в новостройках. Прежде чем приобретать объект долевого строительства необходимо убедиться в надежности застройщика: проверить его репутацию, количество своевременно сданных домов, документацию по финансовым результатам за три предшествующих года, разрешительную и проектную документацию, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство.

Законодательством установлено немало способов защиты прав участников долевого строительства:
1) признание права собственности на объект долевого строительства (в случае, если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение),
2) взыскание неустойки (пени) (если застройщик нарушил предусмотренные договором сроки передачи дольщику объекта строительства, если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока,

3) возмещение убытков (убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и ДДУ),
4) компенсация морального вреда (Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда - установленный факт нарушения прав дольщика),

5) взыскание штрафа (При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, заключившего ДДУ для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения ДДУ в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику),

6) прекращение правоотношений по инициативе дольщика (расторжение договора) (если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок; если срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца, а также в иных случаях, установленных законом),

7) защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, наличии обеспечения или обращении в Фонд защиты граждан. В случае банкротства застройщика дольщики, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе в зависимости от ситуации предъявить денежные требования, требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве, если застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, дольщик может обратиться в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства за выплатой возмещения. Нельзя требовать такого возмещения в случае получения участником долевого строительства страховой выплаты от страховщика, застраховавшего ответственность застройщика, либо выплаты от банка, выдавшего поручительство. Наступление страхового случая по договору страхования подтверждают решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства (реестра требований о передаче жилых помещений). Представление указанных выписок является основанием для страховой выплаты.
8) финансирование строительства Фондом субъекта РФ. В целях урегулирования обязательств застройщика, признанного банкротом, нормативным правовым актом субъекта РФ может быть создан Фонд субъекта РФ, который, в частности, может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома.
В этом случае Фонд субъекта РФ становится приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему соответствующих имущества и обязательств
Важное значение имеет вид гарантий финансовых прав дольщиков, который применяется застройщиком: страхование, отчисления в Фонд защиты прав дольщиков или использование эскроу-счета. Последний вид – наиболее простой и надежный способ гарантии финансовой защиты граждан, вкладывающих средства в строящееся жилье, указанный вид расчетов обязателен для застройщиков, получивших разрешение на строительство начиная с 1 июля 2019 года.
Ниже рассмотри подробнее, в чем заключаются преимущества использования эскроу-счета.

Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу.

Если для строительства многоквартирных домов застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ одной из сторон от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора.
Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов.
Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн руб.

Выплата возмещения осуществляется путем перечисления денежных средств на счет эскроу участника долевого строительства, открытый в другом банке для осуществления расчетов по ДДУ по тому же объекту долевого строительства, после представления вкладчиком в Агентство по страхованию вкладов копии договора такого счета эскроу.

Что будет, если обанкротится застройщик

Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.

Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Теперь, приобретая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства. Кроме того, открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.
Переход всех застройщиков на систему использования счетов эскроу в скором времени сделает приобретение строящегося жилья более финансово безопасным для участников долевого строительства.

Оставить заявку